对于养老，许多（duō）人的观（guān）念还（hái）停留在硬件的打造，以为有（yǒu）更好的医疗设施、引进知名的（de）养老机构，就（jiù）是（shì）在做养老（lǎo）小（xiǎo）镇，对于这个，我完全不能认同，养老小镇不等同于养老院，养护功能只是养老小镇的基础配套，养老小镇更重要的（de）功能（néng），是给健康老（lǎo）人提供快乐、活力、精神满足的生活家园。同时，养老小镇不是做慈善（shàn），需（xū）要盈（yíng）利（lì），除了环境好、空气好、配套好外，养（yǎng）老小（xiǎo）镇最重要（yào）的是找到合适的运营模式。

 

A、养老院（yuàn）与养老小镇的不同

这里我们必须厘淸养（yǎng）老（lǎo）院和养老小镇的不同定义：

养老院是（shì）以医、养、护为主的机构运营主体，强调医、护的功能，注重的是老人（rén）身体和生命的维护（hù）。也就（jiù）是（shì）说（shuō）入住养老院（yuàn）的更多（duō）是半自理（lǐ）、失能（néng）的老（lǎo）人。

而养老小镇则是以希望独立生活的老人以及服务于老人的其（qí）他产业的聚集而形（xíng）成（chéng）的聚集地。强调（diào）的（de）是老年生活（huó），包括（kuò）了更多精（jīng）神层面的（de）需（xū）求。特（tè）别注（zhù）重（chóng）空气质量、自然资源、人（rén）文环境、生活休闲配套，当（dāng）然针对老人的医、护配套也是（shì）重点。

B、养老小（xiǎo）镇盈（yíng）利模式的误区

在讨论期（qī）间，我更关注（zhù）养老地产的（de）运营（yíng）模式（shì）和盈利（lì）模式。现在很（hěn）多开发商都（dōu）开始进入养老地（dì）产，但在全国成（chéng）功的却不多。所有的开发（fā）商或者养老院（yuàn）长，把赚（zuàn）钱的目光对准（zhǔn）的是入住的老人——什么（me）会员费（fèi）、动辄（zhé）几百万的入门（mén）费、每（měi）月大几（jǐ）千的生活费。老人退休后收入本来就不高，还要把（bǎ）他们仅剩的保命钱搜刮一空，这（zhè）是极其没（méi）有道（dào）德和（hé）良（liáng）知的（de）行（háng）为。有人会说我们养老（lǎo）服（fú）务本来（lái）就是针对高收（shōu）入的那部分少数群体（tǐ）的，那（nà）么，中国更多的一般收入（rù）的老人（rén）们就不需要养老（lǎo）了？开发商首（shǒu）先（xiān）应该有强烈的（de）社会责任感，这是我一直强调（diào）的（de）。当然，我（wǒ）们也不能要求开发商只（zhī）做雷锋。那么，如何既满足（zú）大多（duō）数老人的养老需求（qiú），又能实现可预期的开发利润？这就需要模式的创新：开（kāi）发（fā）模式（shì）、运（yùn）营模式、盈利模（mó）式的全面创新。讨论中（zhōng）大家认（rèn）为很难，包括现（xiàn）在（zài）很多大的（de）开（kāi）发企业（yè）也没能（néng）找（zhǎo）到更好的方向。

C、正（zhèng）确的养老小镇盈利模式

在养（yǎng）老模式的研究（jiū）推演过程（chéng）中，什（shí）么（me）是（shì）我们关注的重点？是人（rén），是我们服务的老年人群体，研究他们（men）的切身需（xū）求（qiú）。特（tè）别是老人的三大需求：直（zhí）接需求、精神需求（qiú）与关联需求。直接（jiē）需求，如医疗康复、家（jiā）政服务、卫生护理等；精（jīng）神需求，如社交、休闲娱乐等；关联需求，如子女前来（lái）看望带（dài）来的餐饮、住宿需求等。

另外有一些需求则是个性的，比（bǐ）如对于自理（lǐ）、半（bàn）自理（lǐ）以及失能老人，在养护（hù）服务需求上就有明显的差异性（xìng），项目（mù）在功能设置及（jí）份额配比上也（yě）要科学合理设置（zhì）。

小（xiǎo）镇的功（gōng）能重（chóng）在养，养（yǎng）身、养（yǎng）心（xīn）、养（yǎng）情，而这样的（de）小（xiǎo）镇往（wǎng）往不仅是被老人所（suǒ）钟情，也同样被很多有度假需求的人（rén）所向往，也就是说（shuō），这样的（de）小（xiǎo）镇不仅具备（bèi）了养老功能，同时也具备了度（dù）假的功能。因此，这就注定了小镇不仅仅（jǐn）只有老人，还有更多的是其他关联产业的服务人（rén）员和（hé）度（dù）假旅居的人。如此规模的人口聚集，没有房地产的开发（fā）能成立吗?

当然，文（wén）旅、养老小镇的房地产开发绝不同于城市的地产开发，无论是建筑产品还是环（huán）境设计、配套功能，都（dōu）必须根据小镇的定位和（hé）需求来规划（huá），特别是关联产（chǎn）业（yè）的布局尤为重要。

目前，也只（zhī）有做好了养老地产的开发，投资者也（yě）才有能力真正开发和运（yùn）营养老产（chǎn）业、养老院，绿城的乌镇雅园、泰康保险无不如此！

目前养（yǎng）老模式有很多（duō），但（dàn）我们将（jiāng）会有所创新，其盈利模式主要是养老（lǎo）产业链的开发、养护运营、养老公寓出租。我（wǒ）们（men）将用地产（chǎn）开发的盈利弥补（bǔ）养老院的不足。

D、养老小镇的产业规划

养老（lǎo）院不赚（zuàn）钱，养老产（chǎn）业才赚（zuàn）钱（qián）！

养老产业除（chú）了有养老院外，还包括老年人康复医院、养老（lǎo）公（gōng）寓、老年人（rén）大学、教（jiāo）育配套、商（shāng）场等（děng）等，以及其他（tā）养老的链（liàn）条都可以产生（shēng）经（jīng）济效应。另外，一个老人居（jū）住在（zài）项目（mù），还能吸引三代人前（qián）来（lái）探望（wàng）以及消（xiāo）费，这是一个很好的盈利点（diǎn）。很（hěn）多（duō）人之所以不赚钱，是因为把养老项目等同（tóng）于养老（lǎo）院，盖个房（fáng）子以为老人就会（huì）来，当然会遭遇失败（bài）。

我们（men）经常（cháng）说老年人是（shì）“越老越小”，年纪越（yuè）长（zhǎng）对童真、童趣更多一（yī）份渴（kě）望，也更（gèng）喜欢（huān）人多热（rè）闹的氛围（wéi），那么在项（xiàng）目商业、幼儿园、学校的设（shè）置上就（jiù）应（yīng）当考虑与养老院（yuàn）的关联关系。

我（wǒ）提出过一个非（fēi）常（cháng）新颖的想（xiǎng）法——建一（yī）个高端幼儿园。现在（zài）很（hěn）多老人退休了都要在家（jiā）带孙（sūn）子、孙（sūn）女，他们不想去养老院，儿（ér）女也不让他们去（qù）。但（dàn）如果将幼儿（ér）园（yuán）引入（rù）养老项目，就可以（yǐ）解决“老人（rén）带（dài）孩子以及小孩上学”的问题。“你想一（yī）想，一套十（shí）几平方米的养（yǎng）老公寓，首付不高，配套也齐（qí）全，谁不愿意？”

接下来就是如何厘清各（gè）业（yè）态间的逻辑关（guān）系。以养（yǎng）老为核（hé）心，那么相（xiàng）关的资源就必须向这里倾斜；其他业态不仅资源配（pèi）置要节制（zhì），而且在（zài）总体（tǐ）规（guī）划、功（gōng）能和价值定位上也要扮演相对配（pèi）合、从属的角色，从而将养（yǎng）老业（yè）态的核心价值充（chōng）分（fèn）发挥出来。其他的指标，如（rú）面（miàn）积空间、配（pèi）套（tào）设施等也要有综合的（de）考量。这里（lǐ）要注意的是，项目养老部分绝（jué）不可是简单的（de）养老院，而是必须能带动旅游、休（xiū）闲、商业等（děng）业态，实现相互协调、共（gòng）同发展，产生“1+1＞2”的共振效应（yīng）。

这实际上也是非常考验操盘者的眼（yǎn）光、胸怀和经验，对项（xiàng）目的（de）理解得透（tòu）不透（tòu）彻，对项目的定位把握得准不准确，对各种业态熟不（bú）熟（shú）悉，对新型（xíng）地产发展的趋势了不了解，都决定着项目未来（lái）走（zǒu）向何方、能达（dá）到什么样的水平和高度。

除了气候（hòu）宜人、空气清新、环（huán）境优美的地方，养老小镇还特别适合与保（bǎo）健品相关联。作为泸沽湖之姊（zǐ）妹湖，丽（lì）江市（shì）永胜县程海（hǎi）湖边上（shàng）出现多个“百岁（suì）村”。这里（lǐ）生产全国独一无二的高原生物——螺（luó）旋藻保健品（pǐn）。因此（cǐ），我建议程（chéng）海保尔集团把（bǎ）养老养生作（zuò）为（wéi）主导（dǎo）产业，螺旋藻（zǎo）为（wéi）辅（fǔ）助，在人群导入的基础上发（fā）展文旅和宜居小镇。

E、养老小镇的人性设（shè）计

在规划设计方面，要充分考虑（lǜ）目（mù）标（biāo）人群的性格和生活特征。如（rú）大连旅顺阳光海（hǎi）岸生（shēng）态（tài）养老度假城（chéng）项目，定位为中国首个国际养（yǎng）老试（shì）验基地。俄罗斯风情小（xiǎo）镇是其核（hé）心价值点所在（与俄罗斯政（zhèng）府签约打造（zào）专门针（zhēn）对俄罗斯（sī）客（kè）户的风情小镇）。那么（me）在（zài）规划设计上就不仅（jǐn）仅是让俄罗斯朋友宾至如归，而是要更进（jìn）一（yī）步：感受（shòu）如同家乡（xiāng）一（yī）般，而气候、环（huán）境更舒适。只（zhī）有这样，才能算得是（shì）上（shàng）地道的俄罗斯风情，不仅对（duì）俄罗斯客户具备强大（dà）的吸引力，同时也是项目独特的魅力（lì）所在，成为项目品牌树立和传播（bō）的支点（diǎn）。比如俄罗斯人（rén）热情、奔放甚至有（yǒu）点好（hǎo）斗，喜欢喝酒、跳舞（wǔ）和音乐，户外活动是（shì）其（qí）生（shēng）活的重（chóng）要组成部分，广场是其（qí）城市不可缺（quē）少的组成元素（sù），是各种社交生（shēng）活的中心。

F、养老小镇的运营平台

既然敢定位于（yú）“中国首个国际（jì）养老试（shì）验基地”，那么在养老服务上本项目也是高要求、高水准（zhǔn），请来有经（jīng）验的“洋教练”指导（dǎo）作战：养（yǎng）老（lǎo）部分由（yóu）美国专业设计所进行设计，运营（yíng）管理由美国专业（yè）养老机构来把控。引入美国养（yǎng）老机构，就（jiù）是为了在目前国内养老服务还不够专业的背景下，以（yǐ）专业服（fú）务来形成差异化竞争优势。

那么项（xiàng）目首先在产品的设计（jì）上（shàng）就要把专（zhuān）业做（zuò）扎实，养老部分的设计切不可操之过（guò）急，而是应当让美（měi）国养老（lǎo）机构将一些相关功能要求、技术指标和设计意见发过来，并结合国际（jì）、国内（nèi）养（yǎng）老发展的趋势、特点（diǎn）进行综合考虑，既充分发挥专业（yè）机构的专业能力，又能够（gòu）切实落地、持久运（yùn）营。

在盈（yíng）利模（mó）式上我（wǒ）建议赶快设计开辟一个“中国区”，通过（guò）物（wù）业出售和持有运营并举来平衡项目投入资金。所谓墙外开花墙内（nèi）香，不仅（jǐn）是俄罗斯人喜（xǐ）欢，这种（zhǒng）特殊的国际文化（huà）风情必然会（huì）吸引国内的客户群体。因此“中国区”的开辟必将（jiāng）和俄罗斯风情小镇形成双轮驱动、交替互补。

但要注意的是，“中国区”切不可再（zài）去卖房子（zǐ），而（ér）是要（yào）卖服务。因此，“中（zhōng）国区（qū）”是专门针对自理型客户，但是设施要和（hé）俄罗（luó）斯风（fēng）情小镇共享，另外还要设计食堂、影（yǐng）院（yuàn）、康乐设施（shī）等等，使（shǐ）老人进来真（zhēn）正过得舒心，做到（dào）卖服务而不是（shì）卖房子。

开（kāi）发者要有（yǒu）长远的眼光（guāng），设（shè）计好相（xiàng）关的配套产（chǎn）品，慢慢熬好“一锅汤”，才能让消费（fèi）者“唇齿留香”、回味（wèi）无穷，来了（le）还想再来（lái）。


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